📊물류센터, 상온 '보합세' 저온 '하락세'

◆우정하 : 물류부동산 시장은 최근 5년간 팬데믹과 이커머스 시장의 급격한 성장에 최고 인기 투자처로 주목받아 왔습니다. 하지만 2022년 하반기를 기점으로 물류부동산 시장의 분위기는 사뭇 달라지고 있는데요. 2023년 상반기에는 역대 최대인 총 85만평 규모의 물류부동산이 공급되었습니다. 이 때문에 수도권 기준 물류센터 공실률은 16%까지 상승하였으며, 특히 서부권역은 대규모 공급에 가장 큰 영향을 받으면서 상반기 기준 약 28.1%의 공실률을 기록했습니다.

상반기 공실률 상승과 함께 또 다른 특징은 과거에 비해 선임대 사례가 점점 더 희귀해지고 있다는 점인데요. 이는 신규 물류센터들의 공실률 상승에 크게 영향을 주고 있습니다. 또한 저온 물류센터의 공실 해소는 내내 더딘 상황이 이어지고 있죠. 2024년에는 올해보다 더 많은 신규 공급이 예정돼 있어 당분간 공실률 상승추세는 계속 유지될 것으로 전망하고 있습니다.

수도권 실질 임대료의 경우 상온센터는 보합세로 전환했으며, 저온센터는 하락세가 계속될 것으로 예상합니다. 최근 임대인들은 빠른 임대 안정화를 위해 임차인에게 공격적인 인센티브를 제시하는 경우가 빈번하게 일어나는 것으로 조사되었는데요. 실질 임대료 상승률의 약세는 하반기에도 유지될 전망입니다. 상온센터의 경우 공실률이 안정화된 이후 명목 임대료 인상을 시도할 수 있지만, 저온센터 임대인들은 더 많은 인센티브를 제시하지 않으면 수요 약세는 장기화될 가능성이 높다고 예상합니다.

현재 물류부동산의 임대 및 투자시장은 과거 대비 활기를 잃은 것은 사실이나, 그동안 지나치게 과열됐던 시장이 성숙기에 진입하게 된 것으로 보이며, 길지 않은 시간 내 회복될 것으로 예상됩니다. 또한 다소 둔화했던 이커머스 기업과 3PL(3자 물류) 기업들의 임차 수요도 점차 회복세에 있기 때문에 물류부동산 시장의 회복에는 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 보이고요. 현재와 같이 신규 착공 사례들을 찾아보기 힘든 상황을 보면, 분명 2~3년 이내에 공급 절벽 상황을 맞게 될 것이며, 이때 수요가 해당 시점의 공실을 빠르게 역전할 가능성이 높습니다. 빠른 시간 내에 물류부동산은 매력적인 투자처로 다시 한번 높은 가치를 평가받을 것으로 전망합니다.